5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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