5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(fe2o3是什么化学元素jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联(life2o3是什么化学元素án)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(fe2o3是什么化学元素jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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